정부가 2026년 종합부동산세 개편안을 수정했습니다.
가장 크게 달라진 부분은 비거주 1주택자의 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 방안을 철회하고 현행 12억 원을 유지하기로 한 것입니다. 실거주 1주택자는 기존 개편안대로 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 확대되는 내용이 유지됐습니다.
다만 2026년 9월 3일 현재 정부가 확정해 국회에 제출한 법안 단계입니다. 국회 심의 과정에서 달라질 수 있으므로 확정된 세법으로 보면 안 됩니다.
2026 종부세 개편안, 결론부터 확인
| 구분 | 2026년 현행 | 당초 개편안 | 수정된 정부안 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억 원 | 14억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 | 12억 원 | 9억 원 | 12억 원 유지 |
| 실거주 부부 공동명의 | 각 9억 원 | 각 9억 원 | 각 9억 원 |
| 비거주 부부 공동명의 | 각 9억 원 | 각 4억 원 | 각 6억 원 |
| 세 부담 상한 | 150% | 200% | 150% 유지 |
표의 ‘수정된 정부안’은 아직 시행 중인 세법이 아닙니다. 국회를 통과할 경우 2027년부터 단계적으로 적용될 예정이며, 2026년에 부과되는 종부세에는 현재 제도가 적용됩니다.
비거주 1주택자는 무엇이 달라졌나
당초 정부는 실거주 여부에 따라 종부세 기본공제를 다르게 적용할 계획이었습니다. 실거주 1주택은 14억 원으로 올리고, 소유한 주택에 살지 않는 비거주 1주택은 9억 원으로 내리는 내용이었습니다.
그러나 9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택자의 기본공제를 현행과 동일한 12억 원으로 유지하는 것으로 수정됐습니다.
따라서 수정된 정부안대로 국회를 통과하면 다음과 같이 구분됩니다.
- 소유한 1주택에 실제 거주하는 경우: 기본공제 14억 원
- 소유한 1주택에 거주하지 않는 경우: 기본공제 12억 원
실거주자에게는 공제를 확대하지만 비거주자의 공제를 현행보다 축소하지는 않는 구조입니다.
정부안 수정 내용은 청와대 제38회 국무회의 결과 브리핑에서 확인할 수 있습니다.
부부 공동명의는 18억 원까지 그대로일까
부부 공동명의 1주택은 실거주 여부에 따라 달라집니다.
부부가 공동명의 주택에 실제 거주한다면 각각 9억 원씩, 합계 18억 원의 기본공제가 유지되는 정부안입니다.
반면 공동명의 주택에 거주하지 않는 경우에는 당초 각각 4억 원으로 낮아질 예정이었지만, 수정된 정부안에서는 각각 6억 원, 합계 12억 원으로 조정됐습니다.
| 공동명의 주택 상황 | 수정 정부안 기본공제 |
|---|---|
| 부부가 해당 주택에 거주 | 각 9억 원, 합계 18억 원 |
| 부부가 해당 주택에 거주하지 않음 | 각 6억 원, 합계 12억 원 |
다만 실거주로 인정되는 구체적인 요건과 부득이한 비거주 사유는 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다. 주소만 옮겨 놓으면 무조건 실거주로 인정된다고 판단해서는 안 됩니다.
2026년 12월에 내는 종부세도 바뀌나
아닙니다. 이번 정부안이 2026년 종부세 고지서에 바로 적용되는 것은 아닙니다.
2026년 종부세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택과 토지를 기준으로 현행법에 따라 계산됩니다. 현재 주택분 기본공제는 일반 납세자 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원이며 공정시장가액비율은 60%입니다.
새 개편안은 국회 통과를 전제로 2027년부터 단계적으로 적용될 예정입니다. 따라서 올해 종부세를 확인할 때는 현행 기준과 개편 정부안을 섞어서 계산하면 안 됩니다.
공동명의라면 9월 16일부터 확인할 것
부부 공동명의 1주택자는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 공동명의 1주택자 과세특례를 신청할 수 있습니다.
이 특례는 부부를 각각 과세하는 대신 부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택 방식으로 세금을 계산하는 제도입니다.
| 구분 | 특례 미신청 | 특례 신청 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 부부 중 선택한 1명 |
| 기본공제 | 각각 9억 원 | 합산 12억 원 |
| 연령·보유기간 세액공제 | 적용되지 않음 | 합계 최대 80% |
공동명의라고 해서 과세특례를 신청하는 것이 무조건 유리한 것은 아닙니다.
공시가격과 지분이 비교적 낮고 연령·보유기간 공제를 받기 어렵다면 부부가 각각 9억 원을 공제받는 방식이 유리할 수 있습니다. 반대로 주택을 오래 보유했고 선택할 납세의무자가 고령이라면 1세대 1주택 특례가 유리할 가능성이 있습니다.
특례 신청 시 적용되는 세액공제
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
| 5년 이상 보유 | 20% |
| 10년 이상 보유 | 40% |
| 15년 이상 보유 | 50% |
연령 공제와 보유기간 공제를 합산해 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.
공동명의 1주택자 특례 신청 대상
다음 조건을 충족하는 부부가 신청할 수 있습니다.
- 과세기준일 현재 부부가 국내 주택 한 채를 공동으로 소유한 경우
- 부부와 다른 세대원이 원칙적으로 다른 주택을 소유하지 않은 경우
- 부부 중 합의로 정한 한 명을 납세의무자로 선택한 경우
배우자가 별도의 다른 주택을 소유하고 있다면 일반적인 공동명의 1주택자 특례를 적용받기 어렵습니다. 일시적 2주택, 상속주택 등은 별도 특례 조건을 확인해야 합니다.
처음 신청하는 경우에는 신청서와 혼인관계증명서를 제출해야 합니다. 이전 연도에 이미 신청했고 소유관계와 신청 내용에 변동이 없다면 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.
신청 조건과 서식은 국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내에서 확인할 수 있습니다.
이번 발표에서 혼동하기 쉬운 부분
실거주 1주택 14억 원은 확정됐나
아직 확정된 세법이 아닙니다. 정부안은 확정됐지만 국회 심의와 의결 절차가 남아 있습니다.
비거주 1주택자는 올해부터 세금이 늘어나나
아닙니다. 2026년 종부세에는 현행 기본공제 12억 원이 적용됩니다. 수정 정부안에서도 비거주 1주택의 12억 원 공제를 유지하는 것으로 정리됐습니다.
공동명의면 무조건 18억 원을 공제받나
2026년 현행 개별과세에서는 부부가 각각 자신의 지분에 대해 9억 원씩 공제받습니다. 그러나 과세특례를 신청하면 주택 지분을 합산해 12억 원을 공제하고 연령·보유기간 세액공제를 적용합니다. 두 방식 중 어떤 것이 유리한지는 공시가격과 지분, 나이, 보유기간에 따라 달라집니다.
지금 확인해야 할 핵심정리
- 2026년 종부세는 현행법으로 계산됩니다.
- 실거주 14억 원과 비거주 12억 원은 국회에 제출된 정부안입니다.
- 비거주 공동명의 공제는 당초 합계 8억 원에서 12억 원으로 수정됐습니다.
- 종부세 세 부담 상한은 현행 150%를 유지하는 정부안입니다.
- 2026년 공동명의 1주택자 특례 신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
- 공동명의 개별과세와 1주택 특례 중 유리한 방식을 비교한 뒤 신청해야 합니다.
공식자료
함께 보면 좋은 글
소유한 주택을 임대하고 있다면 전월세 조건을 비교할 때 아래 글도 함께 확인할 수 있습니다.