전세 월세 비교｜보증금 1억 낮추면 월세 얼마? 전월세 전환율 계산법.

전세 보증금을 낮추는 대신 월세를 내는 조건이라면 줄어드는 보증금과 늘어나는 월세를 같은 기준으로 비교해야 합니다.

예를 들어 보증금을 1억원 낮출 때 연 5%의 전월세 전환율을 적용하면 월세는 약 41만 6,667원입니다. 다만 이 숫자가 모든 신규 월세 계약에 일괄 적용되는 것은 아닙니다.

보증금 1억원을 낮추면 월세는 얼마일까?

계산식은 간단합니다.

월세 = 월세로 전환하는 보증금 × 연 전환율 ÷ 12

보증금 1억원을 월세로 바꿀 때 전환율에 따른 월세는 다음과 같습니다.

연 전환율	보증금 1억원당 월세
3.0%	25만원
4.0%	약 33만 3,333원
4.8%	40만원
5.0%	약 41만 6,667원

따라서 집주인이 보증금을 1억원 낮추는 대신 월세 40만원을 제시했다면, 해당 조건의 전환율은 연 4.8%입니다.

2026년 법정 전월세 전환율 상한은 5.0%

주택임대차보호법에서는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 상한을 정하고 있습니다.

법정 상한은 다음 두 가지 중 낮은 비율입니다.

구분	적용 기준
시행령에서 정한 비율	연 10%
한국은행 기준금리 연동	기준금리＋연 2%포인트

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 기준 연 3.00%입니다. 따라서 2026년 8월 31일 현재 계산되는 법정 전환율 상한은 다음과 같습니다.

연 3.00%＋연 2.00%포인트＝연 5.00%

연 10%와 연 5% 중 낮은 비율을 적용하므로 현재 법정 상한은 연 5.0%입니다.

기준금리는 변경될 수 있으므로 계약하는 날의 금리는 한국은행 기준금리에서 다시 확인해야 합니다.

전환율 계산의 법적 근거는 주택임대차보호법 제7조의2와 주택임대차보호법 시행령 제9조에서 확인할 수 있습니다.

신규 계약도 무조건 5%를 적용할까?

그렇지 않습니다.

법정 전월세 전환율은 기존 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 확인해야 하는 상한입니다. 새로 체결하는 계약의 보증금과 월세가 모두 이 계산에 따라 결정되는 것은 아닙니다.

신규 계약에서는 주변 시세와 당사자 간 협의에 따라 보증금과 월세가 정해질 수 있습니다. 이때는 제시받은 조건의 실제 전환율을 직접 계산해 보는 것이 중요합니다.

보증금 차이별 월세 계산표

보증금을 월세로 바꾸는 금액이 커질수록 전환율 차이가 실제 월세에 미치는 영향도 커집니다.

줄어드는 보증금	연 4% 적용	연 5% 적용
5,000만원	약 16만 6,667원	약 20만 8,333원
1억원	약 33만 3,333원	약 41만 6,667원
1억 5,000만원	50만원	62만 5,000원
2억원	약 66만 6,667원	약 83만 3,333원

같은 보증금 차이라도 전환율이 연 4%인지 연 5%인지에 따라 월 부담액이 달라집니다. 계약서에 적힌 월세만 확인하지 말고 보증금 차액을 기준으로 실제 전환율을 계산해야 합니다.

제시받은 계약의 실제 전환율 계산하기

다음과 같은 두 계약을 비교한다고 가정하겠습니다.

계약 조건	보증금	월세
전세	3억원	없음
반전세	2억원	40만원

두 계약의 보증금 차이는 1억원,월세차이는 40만원입니다.

실제 전환율은 다음과 같이 계산합니다.

월세 40만원 × 12개월 ÷ 보증금 차이 1억원 × 100＝연 4.8%

따라서 보증금 1억원을 줄이고 월세 40만원을 내는 조건은 연 4.8%의 전환율이 적용된 것과 같습니다.

한국부동산원과 LH 임대차분쟁조정위원회의 전월세 전환 계산기를 이용해 계산할 수도 있습니다.

계산기 안의 기준금리 반영 시점이 현재와 다를 수 있으므로 최종 판단 전에는 한국은행 기준금리를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

전세대출 이자와 월세 중 무엇이 더 저렴할까?

전세와 월세를 비교할 때는 전월세 전환율만 보면 부족합니다. 보증금을 마련하는 방법에 따라 실제 부담이 달라지기 때문입니다.

앞에서 살펴본 다음 두 조건을 다시 비교해 보겠습니다.

• 전세 보증금 3억원
• 반전세 보증금 2억원＋월세 40만원

전세를 선택하려면 추가로 필요한 돈은 1억원입니다.

1억원을 대출받는 경우

전세대출 금리를 연 4.2%라고 가정하면 월 이자는 다음과 같습니다.

1억원 × 연 4.2% ÷ 12＝월 35만원

반전세 월세는 40만원이므로 단순한 월 비용만 비교하면 전세대출 이자가 월세보다 약 5만원 저렴합니다.

다만 실제로는 대출 보증료, 인지 비용, 중도상환 조건과 금리 변동 가능성까지 확인해야 합니다. 연 4.2%는 설명을 위한 가정이며 실제 대출금리는 개인의 조건과 상품에 따라 다릅니다.

보유한 현금 1억원을 사용하는 경우

보유한 1억원을 예금에 넣으면 연 3.0%의 세전 이자를 받을 수 있다고 가정해 보겠습니다.

1억원 × 연 3.0% ÷ 12＝월 25만원

현금을 전세보증금으로 사용하면 이 이자를 받을 수 없으므로 월 25만원이 기회비용이 됩니다. 반전세 월세 40만원과 비교하면 단순 비용으로는 전세가 월 15만원 유리합니다.

다만 예금이자는 세금이 공제되며, 전세보증금에는 반환 위험과 자금이 장기간 묶이는 부담이 있습니다. 실제 예금 이자는 2026 정기예금 금리 비교 글을 함께 참고할 수 있습니다.

전세와 월세 판단 기준

어느 방식이 무조건 유리하다고 단정할 수는 없습니다. 다음 항목을 함께 비교해야 합니다.

확인 항목	전세가 상대적으로 유리한 경우	월세가 상대적으로 유리한 경우
자금 마련	낮은 금리로 보증금 마련 가능	대출금리가 전환율보다 높음
거주 기간	장기간 거주할 계획	단기간 거주하거나 이사 가능성이 큼
현금 유동성	보증금으로 장기간 묶어도 괜찮음	현금을 사업·투자·비상금으로 보유해야 함
보증금 안전성	반환보증 가입 가능하고 권리관계가 안전함	보증금 반환 위험을 줄이고 싶음
월 부담	대출이자와 부대비용이 월세보다 낮음	월세가 대출이자와 부대비용보다 낮음

가장 먼저 해야 할 계산은 다음 두 가지입니다.

1. 제시받은 계약의 실제 전월세 전환율 계산
2. 추가 보증금의 대출이자 또는 예금 기회비용 계산

두 결과를 비교하면 어느 조건이 비용 면에서 유리한지 판단하기 쉬워집니다.

월세 이외의 비용도 함께 비교해야 한다

월세가 저렴해 보여도 관리비가 높으면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

계약 전에는 다음 비용을 모두 합산해야 합니다.

• 매월 납부하는 월세
• 고정 관리비와 사용량에 따른 관리비
• 전세대출 이자
• 대출보증료와 부대비용
• 전세보증금 반환보증 비용
• 계약 종료 전 이사할 때 발생할 수 있는 중개보수

특히 월세를 낮추고 관리비를 높게 책정한 매물은 월세만 비교하면 실제 주거비를 잘못 판단할 수 있습니다.

보증금이 크다면 안전성부터 확인해야 한다

전세가 월 비용 면에서 유리해도 보증금을 돌려받기 어려운 주택이라면 선택해서는 안 됩니다.

계약 전에는 등기사항증명서의 소유자와 근저당권, 압류 여부를 확인하고 주변 매매가격과 전세가격을 비교해야 합니다. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

입주 후에는 전입신고와 확정일자를 미루지 않아야 합니다. 전입신고, 전월세 신고, 확정일자는 이름이 비슷하지만 목적이 서로 다릅니다.

계약 신고 대상과 신고 방법은 전월세 신고 인터넷 방법에서 확인할 수 있습니다.

보증금 보호를 위한 확정일자 신청은 확정일자 인터넷 신청 방법에 정리되어 있습니다.

월세 계약이 늘어나는 이유

국토교통부가 발표한 2026년 7월 주택통계에 따르면 2026년 1월부터 7월까지 신고된 전국 전월세 거래 중 월세 거래의 비중은 68.3%였습니다. 전년 같은 기간보다 6.5%포인트 증가한 수치입니다.

월세 거래가 늘고 있지만 모든 사람에게 월세가 유리하다는 의미는 아닙니다. 대출금리, 보증금 안전성, 거주 기간과 현금 보유 필요성에 따라 결과가 달라집니다.

자세한 통계는 국토교통부 2026년 7월 주택통계에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 전세를 월세로 일방적으로 바꿀 수 있나요?

기존 임대차계약을 갱신하면서 전세보증금을 월세로 전환하려면 임차인의 동의가 필요합니다. 임차인은 원하지 않는 월세 전환을 반드시 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

법정 전환율 5%와 임대료 인상률 5%는 같은 뜻인가요?

서로 다른 기준입니다.

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 사용하는 연간 비율입니다. 임대료 인상률은 기존 임대료를 갱신할 때 올릴 수 있는 범위와 관련된 기준입니다.

숫자가 같더라도 계산 대상과 적용 방식이 다르므로 혼동하면 안 됩니다.

보증금 1억원을 줄이고 월세 50만원을 요구하면 전환율은 얼마인가요?

계산하면 연 6.0%입니다.

50만원 × 12개월 ÷ 1억원 × 100＝연 6.0%

기존 보증금의 일부를 월세로 전환하는 계약이라면 2026년 8월 31일 기준 법정 상한인 연 5.0%를 초과하는지 확인해야 합니다. 신규 계약이라면 법정 전환율만으로 판단하지 말고 주변 시세와 실제 전환율을 함께 비교해야 합니다.

월세를 보증금으로 바꾸는 금액도 계산할 수 있나요?

비교를 위한 환산 금액은 다음 식으로 계산할 수 있습니다.

추가 보증금＝줄어드는 월세 × 12 ÷ 전환율

예를 들어 월세 40만원을 연 4.8%로 보증금에 전환하면 약 1억원입니다. 실제 계약금액은 집주인과 세입자의 협의 및 주변 시세에 따라 달라질 수 있습니다.

핵심 정리

보증금 1억원을 월세로 전환하면 월세는 전환율에 따라 달라집니다.

• 연 4% 적용 시 월 약 33만 3,333원
• 연 4.8% 적용 시 월 40만원
• 연 5% 적용 시 월 약 41만 6,667원
• 2026년 8월 31일 기준 법정 전환율 상한은 연 5.0%
• 신규 계약에서는 제시받은 조건의 실제 전환율을 직접 계산
• 전세대출 이자, 예금 기회비용, 관리비와 보증금 안전성까지 비교

전세와 월세 중 하나를 고를 때는 월세 금액만 볼 것이 아니라 추가 보증금 1억원을 마련하는 실제 비용과 보증금 반환 위험을 함께 판단해야 합니다.

공식자료

• 한국은행 기준금리
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조의2
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제9조
• 한국부동산원·LH 전월세 전환 계산기
• 국토교통부 2026년 7월 주택통계

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